La acción de retracto de comuneros es un derecho regulado por el Código Civil y la Ley Hipotecaria que todos los copropietarios de un bien tienen de adquirir parte de la cosa común de manera preferente en caso de que cualquiera de ellos quiera enajenar su parte a un extraño, en las mismas condiciones que se hayan establecido en el contrato por el condómino vendedor.

Para poder ejercer el retracto de comuneros deben cumplirse algunas condiciones y requisitos, tal y como veremos a continuación. Por otro lado, cada comunero puede llevarla a cabo por sí mismo y, si hacen uso de ella varios, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en común. 

Requisitos para poder ejercer el retracto de comuneros

El primer requisito para poder ejercer esta acción es, por supuesto, que exista un proindiviso o bien común o comunidad de bienes. Además, es necesario que exista una pluralidad de propietarios con poder de disposición sobre su cuota.

Por otro lado, para poder ejercer el retracto de comuneros se ha tenido que producir la venta o dación en pago por una de las partes, es decir, que se haya transmitido el derecho de propiedad y que el comprador sea una persona ajena al proindiviso. Pero es que, además, dicha venta debe recaer sobre una porción indivisa, ya que no se puede ejercer el retracto de comuneros cuando el inmueble común se vende en su totalidad. 

Por último, la transacción ha debido realizarse a cambio de un precio.

Cómo llevar a cabo la acción de retracto de comuneros

Para poder realizar la acción de retracto de comuneros debe existir una subrogación del comunero en la posición del tercero adquirente. Esta debe realizarse en las mismas condiciones que se hayan estipulado en el contrato de venta o en la dación en pago, tal y como dicta el artículo 1.521 del Código Civil: 

“El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.

De entrada, la acción de retracto debe realizarse por la vía judicial, aunque existen distintas sentencias que han aceptado su realización mediante notario, en el caso de que el comprador retraído acepte el retracto.

Respecto a qué notaría o juzgado acudir, este debe encontrarse en el lugar donde radica el inmueble, y es necesaria la intervención de un procurador y un abogado. 

Se siga la vía que se siga, el plazo para ejercer el retracto es de nueve días a partir del registro de la venta en el Registro de la Propiedad o desde el momento en el que el comunero o comuneros implicados hayan sido informados de la venta. 

Por último, el Código Civil dicta que el retracto de comuneros excluye al de colindantes.

En este punto cabe además retomar el hecho de que si hay más de un comunero que quiere ejercer la acción de retracto, solo podrán hacerlo por la parte proporcional de su cuota dentro del proindiviso. No obstante, cada uno podrá ejercer el retracto para sí mismo de manera independiente al resto y sin que estos deban intervenir. 

¿Qué sucede después de la acción de retracto?

En caso de que la persona compradora aceptara retraerse de la operación, el comunero que ha promovido la acción deberá devolverle el dinero de la venta, los gastos de escrituración, del contrato y de la inscripción registral, los impuestos y cualquier otro pago o gasto derivado de la transacción.

No obstante, la jurisprudencia admite que se pueda realizar una consignación del precio o que se pueda constituir una caución para garantizar la consignación en cuanto al precio y los gastos.