La disolución de un proindiviso se produce cuando finaliza la situación de copropiedad de un bien. Normalmente los proindivisos se producen a causa de una herencia, un divorcio o de la participación en una comunidad de bienes. La disolución de un proindiviso se puede dar de diferentes formas, descubre todo lo que debes saber sobre la disolución de un proindiviso tal como te contaremos en este post. 

Cuál es el marco legal para la disolución del proindiviso

La disolución de un proindiviso se regula en base al Código Civil, que establece cómo debe hacerse la división de la cosa común, que puede ser divisible o indivisible. Por ejemplo,  el artículo 402 del Código dice que la partición de bienes de naturaleza divisible se puede realizar mediante acuerdo entre las partes, dividiendo el bien en forma proporcional al derecho de cada uno de los propietarios.

Por otro lado, el artículo 404 hace referencia a los bienes indivisibles y determina que para proceder a la disolución del proindiviso en este caso se debe adjudicar a uno de los copropietarios, indemnizando al resto. En el caso de que esto no pueda hacerse, se debe vender y repartir el dinero obtenido entre las partes.

Causas para la disolución de un proindiviso

Un proindiviso se puede disolver tanto por división, que es cuando se divide la cosa común, como por consolidación, es decir, cuando la propiedad se adjudica a una de las partes y se indemniza a los demás, o cuando se vende a un tercero y se reparten las ganancias. 

Pero la disolución de un proindiviso también puede darse cuando se pierde o se destruye la cosa común, así como cuando las partes renuncian a la misma. 

Cómo disolver un proindiviso

Cuando la disolución se produce por división o consolidación, el proceso puede ser amigable y realizarse mediante acuerdo entre las partes por vía notarial. En este caso, y de acuerdo a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, el notario realiza una escritura de disolución de comunidad o una escritura notarial de extinción. 

Sin embargo, si no hubiera acuerdo entre las partes, la disolución deberá realizarse por vía judicial. En este punto debemos explicar que el Código Civil establece que ninguna persona está obligada a permanecer en una comunidad de bienes. 

Todo lo que debes saber sobre la disolución de un proindiviso vía judicial

Para realizar la disolución por vía judicial se debe comenzar por una audiencia de conciliación ante notario. Si esta no resulta positiva, se llevaría al juzgado, y será el juez quien, mediante sentencia, declare la disolución del proindiviso y cuál debe ser el procedimiento a seguir con los bienes en cuestión. Normalmente este suele ser la subasta pública.

Casos especiales de disolución de proindiviso

En algunos casos puede darse que haya un acuerdo o pacto que establezca que los propietarios se comprometen a continuar en situación de proindiviso. En esos casos, aunque el Código Civil dicta que ninguna persona está obligada a permanecer en esa situación, este pacto representa una excepción y puede ser válido durante diez años. 

También es un caso excepcional si el resultante de la división es un bien inservible o que se vaya a destruir. En este caso no se puede solicitar su división, sino que debe venderse. Por ejemplo, esto sucede cuando hay una fracción de terreno que, al dividirla, no sería rentable o no cumpliría con los requisitos de la normativa municipal. 

Fiscalidad de la disolución de un proindiviso

Cuando se disuelve un proindiviso, ya sea mediante la venta del bien o su adjudicación a una de las partes a cambio de una indemnización, así como su venta a un tercero, esta acción debe tributar. En concreto, si se realiza la venta a una parte o a un tercero, el comprador deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y la parte que vende deberá pagar la plusvalía municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 

Si la disolución del proindiviso es mediante indemnización o compensación económica, no se debe abonar ninguno de los impuestos citados en el párrafo anterior, excepto el IRPF, que sí deberá pagarse en el caso en el que se produzca una ganancia patrimonial.

Razones para la disolución de condominios

Una de las principales razones para disolver un condominio es la existencia de desacuerdos entre los copropietarios. Cuando coexisten múltiples propietarios para una misma propiedad, pueden surgir conflictos respecto a la gestión, mantenimiento, reformas o la distribución de los beneficios. En estos casos, la disolución puede ser la única solución viable para resolver las tensiones y permitir que cada propietario pueda disponer libremente de su parte.

Otra causa frecuente es la necesidad o deseo de vender la propiedad. Si uno o más copropietarios quieren vender su parte y el resto no está de acuerdo o no puede adquirirla, la ley permite solicitar la división de la cosa común. Esta disolución permitirá que cada uno pueda hacer uso de su porción como mejor le parezca, incluyendo la venta a terceros.

La insolvencia o dificultades económicas de uno de los copropietarios también puede llevar a la disolución del proindiviso. Si uno de los copropietarios no puede hacer frente a las obligaciones económicas que conlleva la propiedad (como impuestos, cuotas de comunidad o costos de mantenimiento), los otros propietarios pueden verse perjudicados. Para evitar estas situaciones, se puede optar por disolver el condominio.

En algunos casos, la disolución del proindiviso puede ser solicitada por herederos o legatarios en caso de fallecimiento del propietario. Si la propiedad no puede ser dividida de manera equitativa o si alguno de los herederos desea vender su parte, disolver el condominio puede ser la solución más justa para todos.

Finalmente, la disolución de un condominio también puede ser útil en situaciones de explotación ineficiente de la propiedad. Si la propiedad no se está utilizando de la mejor manera posible, o si su gestión está generando pérdidas, la disolución del proindiviso permitirá a cada copropietario tomar decisiones individuales sobre su parte, potencialmente mejorando la rentabilidad de la propiedad.