N.º 01 Qué es exactamente una mitad indivisa.
Una mitad indivisa es la parte (normalmente el 50%, aunque no siempre) que tienes sobre una vivienda compartida con otra persona. Tras un divorcio, una separación o una ruptura entre socios, esa mitad se queda atrapada: nadie es dueño exclusivo de ninguna habitación, y cualquier decisión sobre el inmueble entero requiere el visto bueno del otro.
El problema típico es este: te has separado, la otra parte se quedó viviendo en el piso o se fue, y la hipoteca sigue a nombre de los dos. Llevas meses (o años) sin poder vender porque no os ponéis de acuerdo. Cada mes la cuota sale de algún sitio y cada mes el problema sigue en pie.
- Cada copropietario es dueño de un porcentaje sobre el inmueble entero, no de una parte física.
- Para vender la vivienda completa hace falta la firma de los dos.
- Pero cada uno puede vender su mitad por separado a un tercero. La ley te ampara.
- La hipoteca sigue siendo un compromiso conjunto frente al banco. Eso lo gestionamos nosotros.
N.º 02 Lo que dice la ley.
No es ninguna invención. La copropiedad y la indivisión están reguladas en el Código Civil desde 1889 y existe jurisprudencia consolidada. Nadie puede obligarte a permanecer en una comunidad de bienes.
En lenguaje claro: tu ex no puede atraparte en la copropiedad. Y al margen de la división de la cosa común, el Art. 399 CC te permite vender tu cuota a un tercero sin pedir permiso a nadie. Solo existe un derecho de tanteo y retracto que tu ex podría ejercer dentro del mes siguiente a la notificación. Lo gestionamos nosotros.
N.º 03 Gananciales, separación de bienes o compra conjunta.
No es lo mismo vender la mitad de una vivienda comprada en gananciales que vender una vivienda comprada al 50% sin estar casados. La diferencia importa para los plazos y para la oferta.
- Gananciales. La vivienda forma parte de la sociedad conyugal. Para vender tu mitad antes de la liquidación, hay que disolver primero la sociedad (lo solemos coordinar con el divorcio). Si ya está liquidada, tu mitad es privativa y se vende como cualquier proindiviso.
- Separación de bienes. Cada uno es dueño de su mitad desde el día uno. Vendes tu cuota directamente, sin liquidación previa. Es el caso más rápido.
- Compra conjunta sin matrimonio. Idéntico a separación de bienes a efectos prácticos. Si los porcentajes no son 50/50 (por ejemplo 70/30 según la aportación inicial), te compramos tu cuota tal como esté en escritura.
Si dudas en qué régimen estás, lo verificamos en la nota simple del Registro durante el análisis. No hace falta que lo sepas tú de antemano.
N.º 04 Tus opciones reales.
Antes de vendernos a nosotros, mira qué otras salidas tienes. Si tu ex coopera y la situación financiera lo permite, igual la mejor jugada no es la nuestra.
División judicial (Art. 400 CC)
- Plazo: 1-3 años de media
- Coste: abogado, procurador y peritos
- Subasta puede quedar desierta
- Si hay hijos menores en la vivienda, se complica
Esperar a vender de mutuo acuerdo
- Necesita la firma de tu ex
- Plazo: depende de la otra parte
- Comisiones inmobiliaria: 3-6%
- La hipoteca sigue saliendo cada mes
Venta de tu mitad a un comprador profesional
- No necesitas a tu ex. Tu mitad la vendes tú.
- Plazo: 7-12 días desde aceptación de oferta hasta notaría.
- Asumimos tu parte de la hipoteca con el banco.
- Comunicación a tu ex tras la firma, por burofax. No tienes que dar la cara.
- Pago en notaría: el día de la firma sale la transferencia.
N.º 05 Cuánto puedes recibir realmente.
La oferta depende del valor de mercado del inmueble, de la cuota a vender, de la hipoteca pendiente y del nivel de conflicto. En el sector se paga entre el 30% y el 50% del valor proporcional. Nosotros, en la franja alta. En mitades indivisas con acuerdo amistoso y sin cargas, por encima.
Estimador rápido (orientativo)
Te damos un rango. La oferta vinculante final depende del análisis legal.
La hipoteca pendiente se descuenta de la oferta proporcionalmente a tu cuota. Si tu mitad vale 140.000 € y la hipoteca al 50% son 60.000 €, la oferta neta sale del orden de 80.000 € en metálico. Lo calculamos contigo en el análisis previo.
N.º 06 El proceso, paso por paso.
Discreción desde la primera llamada. No contactamos con tu ex hasta que tú has firmado y cobrado. Tú no tienes que mover papeles ni dar la cara.
Contacto inicial confidencial
Nos cuentas tu caso por teléfono o formulario. Te asignamos un abogado familiar. Nada se comunica al otro lado hasta la firma.
Análisis registral e hipotecario
Pedimos nota simple, certificado de cargas, situación de la hipoteca y revisamos si hay menores empadronados o uso atribuido por sentencia.
Oferta vinculante
Te enviamos una oferta cerrada por escrito en 24 horas, descontando ya la parte proporcional de la hipoteca. Tienes 7 días para decidir.
Coordinación con el banco
Hablamos con tu entidad para que te libere de la hipoteca el día de la firma (subrogación o cancelación parcial). Tú no llamas a nadie.
Firma y cobro
Vamos contigo a notaría. Cobras en el mismo acto. Quedas liberado de la hipoteca. La comunicación a tu ex sale por burofax al día siguiente.
N.º 07 Qué papeles necesitas.
Lo mínimo. El resto lo conseguimos sin que tengas que hablar con tu ex ni con el banco.
- Para el primer contacto: tu DNI y la dirección del inmueble.
- Si los tienes: escritura de compraventa, capitulaciones matrimoniales si las hay, sentencia de divorcio si está dictada, último recibo de hipoteca.
- Lo que gestionamos nosotros: nota simple registral, certificado de cargas, posición hipotecaria con el banco, certificado catastral, comunicación del retracto a tu ex tras la firma.
N.º 08 Casos reales que hemos cerrado.
Tres ejemplos recientes de mitades indivisas resueltas. Datos anonimizados; documentación notarial disponible bajo petición y autorización del cliente.
Vivienda comprada en pareja sin matrimonio. Ella se fue, él pagaba la hipoteca completa hace año y medio. Cobró en seis días.
Divorcio en gananciales con hipoteca al 50%. Asumimos su parte. División judicial tres meses después.
