Documento privado de compraventa
Contrato firmado entre vendedor y comprador sin intervención notarial. Vinculante entre las partes pero sin acceso al Registro.
Contrato de compraventa firmado por las partes sin intervención notarial. Es plenamente válido entre comprador y vendedor según el principio de libertad de forma, pero no permite el acceso al Registro de la Propiedad ni produce efectos plenos frente a terceros mientras no se eleve a público.
Validez vs eficacia
El art. 1279 CC recoge un principio importante: si la ley exige forma escritura pública para hacer efectivos contratos válidamente celebrados, las partes pueden compelirse recíprocamente a cumplir con esa forma. Es decir, el documento privado obliga a otorgar la escritura, pero no la sustituye a efectos registrales.
Riesgos prácticos
Sin escritura pública, el comprador queda expuesto a que el vendedor venda el mismo inmueble a un tercero de buena fe que sí inscriba (doble venta). El vendedor queda expuesto al impago si entrega posesión sin formalizar el cobro completo. Por eso el documento privado suele usarse solo como fase preliminar (arras, reserva, contrato preparatorio) antes de la escritura definitiva.