Glosario jurídico inmobiliario

Modalidad de aceptación que limita la responsabilidad del heredero al activo de la herencia, sin comprometer su patrimonio personal.

Acto por el que el heredero asume bienes y deudas del causante. Puede ser pura y simple o a beneficio de inventario (arts. 988-1009 CC).

Pacto entre partes que pone fin a un litigio mediante concesiones recíprocas (art. 1809 CC). Tiene fuerza de cosa juzgada.

Locución latina que significa 'a título de cautela'. Designa actuaciones realizadas para prevenir un riesgo o asegurar una posición jurídica.

Categoría general que agrupa los derechos de tanteo, retracto y opción que permiten adquirir un bien antes que un tercero.

Carga real inscrita en el Registro que vincula una finca al pago de obligaciones derivadas del planeamiento o de la ejecución urbanística.

Profesional que media en operaciones de compraventa o alquiler de inmuebles a cambio de una comisión. Su régimen es básicamente autonómico.

Conjunto de bienes muebles de uso doméstico del causante. Se valora a efectos de ISD en el 3% del caudal hereditario por defecto.

Persona designada por el testador para ejecutar las disposiciones testamentarias y vigilar el cumplimiento de la última voluntad.

Información histórica de una finca en el Catastro Inmobiliario: titulares previos, alteraciones físicas y económicas, valor de referencia.

Historia jurídica completa de una finca según consta en el Registro de la Propiedad: titularidades anteriores, cargas inscritas y canceladas.

Contrato mixto: arrendamiento sometido a la LAU más derecho de opción a comprar a precio cerrado durante un plazo.

Cualquier anotación, inscripción o nota que el registrador practica en los libros del Registro de la Propiedad.

Servicio profesional de orientación legal sobre operaciones inmobiliarias. Combina derecho civil, registral, fiscal y urbanístico.

Derecho de los acreedores del causante a cobrar con preferencia sobre el patrimonio hereditario antes de que se mezcle con el del heredero.

Cosa que no admite división material sin desmerecer mucho su valor. Las viviendas urbanas se consideran indivisibles (art. 401 CC).

Cosas que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin alteración (art. 334 CC). Incluye fincas, edificaciones y derechos sobre ellas.

Acto por el que se extingue la hipoteca y se libera la finca de la garantía real. Requiere escritura e inscripción registral.

Pacto entre cónyuges que fija el régimen económico de su matrimonio: gananciales, separación o participación (arts. 1325-1335 CC).

Gravámenes inscritos en el Registro de la Propiedad que afectan a un inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones preventivas.

Documento que acredita el cumplimiento total de una deuda. Su entrega libera al deudor y, si se inscribe, cancela la garantía registral.

Documento que acredita el pago de parte de una deuda dineraria, sin extinguir totalmente la obligación principal.

Registro administrativo dependiente de Hacienda que describe los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales en España.

Conjunto de bienes, derechos y obligaciones que deja el causante a su fallecimiento. También llamado caudal relicto o masa hereditaria.

Persona que adquiere derechos u obligaciones por sucesión universal o particular de otra (causante). En herencias: el heredero o legatario.

Persona fallecida cuyo patrimonio se transmite por sucesión a sus herederos. Contraparte conceptual del causahabiente.

Cláusula testamentaria que ofrece a los legitimarios elegir entre aceptar lo recibido o reclamar su legítima estricta perdiendo la mejora.

Documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada. Obligatoria en muchas CCAA.

Documento oficial expedido por el Catastro que acredita los datos físicos, económicos y de titularidad de un inmueble.

Documento del Ministerio de Justicia que acredita si una persona otorgó testamento, ante qué notario y cuándo. Imprescindible en sucesiones.

Documento oficial expedido por el registrador que acredita el contenido de los asientos de una finca con valor probatorio reforzado.

Transmisión a un tercero de la posición global del heredero antes de la partición. Tributa por ITP (art. 1067 CC).

Operación por la que un heredero cede sus derechos sobre toda la herencia antes de la partición. Sinónimo doctrinal de cesión de derechos hereditarios.

Pacto contractual que fija la indemnización a pagar en caso de incumplimiento, sustituyendo a la prueba del daño.

Pacto que permite resolver un contrato ante el incumplimiento de la otra parte, restituyendo lo entregado (art. 1124 CC).

Disposición testamentaria de menor entidad que complementa o modifica un testamento previo. Figura subsistente en derechos forales.

Aportación contable a la masa hereditaria de las donaciones recibidas en vida del causante para igualar a los herederos forzosos (art. 1035 CC).

Contrato por el que una parte transmite una cosa a otra a cambio de precio cierto en dinero o signo que lo represente (art. 1445 CC).

Operación de venta inmobiliaria en plazo muy corto, generalmente con comprador profesional y precio descontado por la urgencia.

Situación jurídica en que la propiedad pertenece pro indiviso a varias personas (arts. 392-406 CC). Sinónimo práctico de proindiviso.

Situación pro indiviso en la que quedan los bienes heredados desde la aceptación hasta la partición entre los coherederos.

Sinónimo de copropiedad o proindiviso: situación en la que varias personas comparten la titularidad de un mismo bien por cuotas.

Persona designada por el testador o por los herederos para realizar la partición de la herencia. Su decisión vincula a las partes.

Acuerdo por el que el arrendador cede el uso de un bien al arrendatario a cambio de renta. Régimen específico LAU para vivienda.

Titularidad compartida de una cosa por varias personas. Sinónimo práctico de proindiviso y condominio.

Persona titular de una cuota ideal sobre un bien que pertenece a varios. También llamado comunero o condueño.

Documento donde los herederos reparten los bienes del causante asignando cuotas concretas, base para inscribir en el Registro.

Entrega de un bien al acreedor en sustitución del pago dinerario que se debía. Requiere consentimiento expreso del acreedor.

Acta notarial que identifica formalmente a los herederos legales cuando no hay testamento o cuando este no agota la sucesión.

Llamamiento legal o testamentario que ofrece la herencia al heredero para que la acepte o la repudie.

La cuota del heredero que renuncia, premuere o no puede aceptar acrece a los demás coherederos del mismo grado (art. 981 CC).

Los descendientes heredan en lugar del ascendiente premuerto, ocupando su grado y recibiendo su cuota (art. 924 CC).

Facultad de subrogarse en una compraventa ya cerrada al mismo precio que el adquirente. Modalidades legal y convencional.

Facultad de los coherederos para subrogarse en la cesión de derechos hereditarios hecha a un extraño durante un mes.

Facultad de adquirir un bien antes que un tercero, en igualdad de condiciones, durante un plazo previo a la venta. Variante anticipada del retracto.

Derechos reales más limitados que el usufructo: facultan a usar una cosa o habitar una casa solo en lo necesario para el titular y su familia.

Derecho civil propio de determinadas CCAA (Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco, Galicia, Baleares) con normas distintas al derecho común.

Rama del Derecho civil que regula la transmisión del patrimonio de una persona a su muerte. Comprende sucesión testada e intestada.

Procedimiento judicial para recuperar la posesión de un inmueble del que se ha sido privado o cuyo arrendatario incumple.

Privación de la legítima a un legitimario por causa expresa y tasada en la ley (art. 848 CC). Requiere causa legal y prueba fehaciente.

Acción que permite a cualquier copropietario salir de la comunidad de bienes, exigiendo división física o venta del bien (art. 400 CC).

Procedimiento de jurisdicción voluntaria para dividir el caudal cuando los coherederos no acuerdan la partición (arts. 782-789 LEC).

Procedimiento de divorcio cuando los cónyuges no llegan a acuerdo sobre las medidas reguladoras. Resuelve el juez.

Procedimiento conjunto en el que ambos cónyuges firman convenio regulador. Tramitable judicial o notarialmente sin hijos menores.

Contrato firmado entre vendedor y comprador sin intervención notarial. Vinculante entre las partes pero sin acceso al Registro.

Procedimiento por el que el acreedor hipotecario realiza el bien hipotecado para cobrar su crédito en caso de impago (arts. 681-698 LEC).

Medida judicial o administrativa que afecta bienes del deudor para garantizar el cobro de una deuda. Se inscribe en el Registro.

Documento público que formaliza el reparto de la herencia entre los coherederos. Base para la inscripción registral de los bienes.

Documento autorizado por notario que da forma a actos y contratos con efectos de prueba reforzada y acceso al Registro.

Normas internas que regulan el funcionamiento de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal.

Cláusulas que las partes incorporan a un contrato para regular sus derechos y obligaciones según el principio de autonomía de la voluntad.

Adjudicación de un bien indivisible a un copropietario que compensa al resto en metálico (art. 1062 CC). Tributa por AJD y no por ITP.

Disposición testamentaria por la que el heredero recibe bienes con la obligación de transmitirlos a un tercero (fideicomisario).

Inmueble situado en suelo no urbanizable o destinado a actividad agraria. Sometido a normativa específica de unidades mínimas y arrendamientos.

Inmueble situado en suelo urbano o urbanizable, sometido a planeamiento urbanístico y normativa de propiedad horizontal cuando hay edificación.

Cuotas que pagan los propietarios para sostener los servicios y zonas comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal.

Honorarios del notario por sus servicios, regulados por arancel oficial según el valor escriturado y el tipo de documento.

Conjunto de trámites posteriores a la firma notarial: liquidación de impuestos, inscripción registral y archivo del título.

Conjunto de derechos y obligaciones económicas del Estado y demás administraciones, gestionado por la Agencia Tributaria y CCAA.

Persona que sucede al causante en la totalidad o en una cuota de su patrimonio (sucesión universal). Distinto del legatario.

Pariente al que la ley reserva una porción mínima de la herencia (legítima): descendientes, ascendientes y cónyuge (art. 807 CC).

Heredero designado para suceder en la totalidad del patrimonio del causante, sin compartir con otros herederos cuota proporcional.

Conjunto de bienes, derechos y obligaciones transmisibles del causante a sus herederos por sucesión universal mortis causa.

Sucesión que se abre cuando el causante fallece sin testamento válido. Se rige por el orden legal de llamamiento del Código Civil.

Conjunto de normas que regulan la sucesión patrimonial en territorio español. Coexisten derecho común y derechos forales.

Situación jurídica de la herencia entre el fallecimiento del causante y la aceptación o repudio por los herederos.

Vertiente sucesoria del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Grava lo que cada heredero recibe en una herencia.

Tributo cedido a las CCAA que grava la adquisición lucrativa por herencia o donación. Bonificaciones muy desiguales por comunidad.

Tributo que grava las transmisiones onerosas entre particulares (compraventas) y otros actos jurídicos. Tipos del 6% al 11% según CCAA.

Acción para anular un testamento por defecto de capacidad, vicio del consentimiento o incumplimiento de formalidades legales.

Cantidad que un cónyuge debe abonar al otro tras divorcio cuando este sufre desequilibrio económico (art. 97 CC).

Causas legales que privan a una persona de la condición de heredero por su comportamiento frente al causante (art. 756 CC).

Estado del caudal hereditario antes de la partición, donde los bienes pertenecen pro indiviso a todos los coherederos.

Categoría que agrupa las causas por las que un testamento deja de producir efectos: nulidad, anulabilidad, revocación, caducidad.

Cualidad de ciertos bienes que, por ley, no pueden ser objeto de embargo en procedimientos ejecutivos.

Primera inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad. Procedimiento específico cuando la finca nunca estuvo registrada.

Tipo de interés fijado anualmente por la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Aplica supletoriamente cuando no hay pacto contractual.

Requerimiento notarial al heredero que no se pronuncia, con plazo de 30 días para aceptar o repudiar (art. 1004 CC).

Participación de peritos tasadores, médicos forenses o expertos para valorar bienes o capacidades en procedimientos sucesorios.

Relación valorada de los bienes y deudas del causante. Imprescindible para aceptar a beneficio de inventario y para liquidar el ISD.

Relación detallada de los bienes y deudas de la sociedad de gananciales necesaria para liquidarla tras divorcio o fallecimiento.

Órgano de gobierno de una comunidad de propietarios donde se adoptan decisiones por mayoría sobre el funcionamiento del edificio.

Disposición testamentaria por la que el testador atribuye a una persona bienes determinados sin convertirla en heredera universal.

Acto notarial por el que se da fe de la autenticidad de las firmas en un documento privado, otorgándole valor reforzado.

Beneficiario de un legado: persona que recibe bienes determinados por testamento sin asumir la condición de heredero.

Porción de la herencia que el testador no puede disponer libremente porque la ley la reserva a los herederos forzosos (arts. 806-822 CC).

Tercio de la herencia que se reparte obligatoriamente a partes iguales entre todos los hijos legitimarios sin posibilidad de mejora.

Suma de la legítima estricta más el tercio de mejora cuando el testador no la ha distribuido entre los descendientes.

Presunción de que el titular inscrito en el Registro de la Propiedad es titular real del derecho. Principio del art. 38 LH.

Sinónimo de herederos forzosos: parientes a quienes la ley reserva la legítima.

Autorización municipal que acredita que una vivienda nueva cumple las condiciones del proyecto y la normativa vigente.

Operación que pone fin a la sociedad de gananciales repartiendo el patrimonio común al 50% tras la disolución por divorcio o fallecimiento.

Poder otorgado en escritura pública por el que una persona faculta a otra para actuar en su nombre.

Actividad profesional de intermediación entre las partes de una operación inmobiliaria. Régimen autonómico desigual.

Atribución del tercio de mejora a uno o varios descendientes elegidos por el testador, beneficiándolos sobre la legítima estricta.

Oficina pública del notario, profesional del Derecho que da fe de actos y contratos en los que interviene.

Titularidad de un bien cuyo uso y disfrute pertenecen al usufructuario. Es el complemento del usufructo en el dominio desmembrado.

Privación de efectos del testamento por vicios graves del consentimiento, capacidad o forma.

Derecho que faculta a una persona para adquirir un bien a un precio cerrado durante un plazo, sin obligación de hacerlo.

Jerarquía legal de llamamientos a la herencia en sucesión intestada: descendientes, ascendientes, cónyuge, hermanos.

Pacto sucesorio gallego por el que el causante atribuye a un descendiente bienes concretos a cuenta de su futura herencia.

Acuerdo entre cónyuges por el que adoptan el régimen de separación de bienes. Se formaliza en capitulaciones matrimoniales.

Acuerdo sobre la herencia futura entre el causante y otra persona. Prohibido en derecho común salvo capitulaciones; admitido en derechos forales.

Compensación dineraria que un coheredero entrega a otros para adjudicarse bienes superiores a su cuota (art. 1062 CC).

Vínculo jurídico entre personas por consanguinidad, afinidad o adopción. Determina derechos sucesorios, obligaciones de alimentos y otros.

Reparto del caudal entre los coherederos que pone fin a la comunidad hereditaria atribuyendo bienes concretos a cada uno.

Reparto de la herencia realizado por los coherederos sin intervención judicial, formalizado en escritura pública.

Contrato por el que cada parte entrega una cosa a cambio de otra. Versión sin precio en dinero de la compraventa.

Tiempo durante el cual puede ejercerse una acción jurídica. Transcurrido sin ejercerse, la acción se extingue.

Impuesto que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite. Tras la STC 182/2021 admite dos métodos de cálculo.

Atribución y régimen de la posesión sobre bienes hereditarios desde el fallecimiento hasta la partición.

Contrato preparatorio en el que las partes se obligan a celebrar otro contrato definitivo en el futuro.

Pérdida del derecho a heredar por causas legales: indignidad, desheredación o premoriencia sin representación posible.

Situación jurídica en que varias personas comparten la titularidad de un bien por cuotas ideales sin atribución de partes físicas (arts. 392-406 CC).

Régimen jurídico que regula los edificios divididos en pisos: cada propietario tiene unidad privativa más cuota sobre elementos comunes.

Documento que regula las relaciones entre la familia y la empresa familiar, especialmente en la sucesión empresarial.

Conjunto ordenado de las matrices de las escrituras autorizadas por un notario, custodiadas durante un plazo legal.

Acción del legitimario para exigir la porción que la ley le reserva cuando el testador no la ha respetado.

Acción para reducir las donaciones hechas en vida por el causante cuando vulneran la legítima de los herederos forzosos.

Régimen económico matrimonial supletorio en derecho común: bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes al 50% al disolverse.

Institución pública que inscribe la titularidad y cargas de los inmuebles, dando seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

Bienes que quedan tras pagar deudas, legados y legítimas, repartibles entre los herederos universales.

Acto irrevocable por el que un llamado rechaza la herencia, ante notario, sin condiciones (art. 988 CC).

Operación urbanística que reorganiza la propiedad del suelo para adecuarla al planeamiento, redistribuyendo aprovechamientos y cargas.

Obligación legal de conservar ciertos bienes para devolverlos a determinados herederos al fallecimiento del titular intermedio.

Lugar donde una persona reside la mayor parte del año. Determina la fiscalidad sucesoria, el ITP y muchas obligaciones tributarias.

Derecho del copropietario a subrogarse en la compra cuando otro comunero vende su cuota a tercero (art. 1522 CC).

Acto del testador por el que deja sin efecto un testamento anterior. Es un derecho irrenunciable durante toda la vida del testador.

Operación por la que se divide una finca registral en dos o más, generando nuevas titularidades independientes.

Régimen económico matrimonial en el que cada cónyuge conserva la titularidad de los bienes que adquiere durante el matrimonio.

Conjunto de bienes y obligaciones comunes entre los cónyuges. En derecho común coincide con la sociedad de gananciales.

Régimen económico supletorio en derecho común: los bienes adquiridos durante el matrimonio son comunes al 50%.

Procedimiento público de venta de inmuebles ordenado judicial o notarialmente. Adjudicación al mejor postor a través del Portal de Subastas del BOE.

Disposición testamentaria por la que se designa un sustituto para el caso de que el heredero no llegue a serlo.

Derecho a comprar antes que un tercero, en igualdad de condiciones, durante un plazo previo a la firma definitiva.

Valoración técnica de un inmueble por sociedad homologada. Sigue la Orden ECO 805/2003 y vale para hipoteca, herencia o judicial.

Tercera parte de la herencia de la que el testador puede disponer libremente a favor de cualquier persona, incluso ajena a la familia.

Tercera parte de la herencia que el testador puede atribuir libremente entre sus descendientes para mejorar a uno o varios.

Persona que otorga testamento, disponiendo del destino de sus bienes para después de su muerte.

Acto unilateral por el que una persona dispone, para después de su muerte, del destino de sus bienes y otros asuntos personales.

Modalidad común de testamento otorgada ante notario, expresando el testador su voluntad ante él. Es la forma más utilizada en España.

Testamento que el testador entrega al notario en sobre sellado sin desvelar su contenido. Forma intermedia entre abierto y ológrafo.

Forma coloquial del testamento recíproco entre cónyuges. En derecho común no cabe testamento conjunto pero sí testamentos individuales coordinados.

Modalidad excepcional de testamento que pueden otorgar las personas a bordo de un buque durante una travesía.

Modalidad excepcional de testamento prevista para militares en campaña o situaciones equivalentes de peligro.

Testamento escrito íntegramente y firmado por el testador. Requiere protocolización judicial tras el fallecimiento (art. 688 CC).

Documento de instrucciones previas sobre la atención médica que se desea recibir cuando la persona no pueda decidir por sí misma.

Documento que acredita la titularidad de un bien inmueble: escritura pública de compraventa, herencia, donación o sentencia.

Procedimiento de los arts. 782-789 LEC para dividir judicialmente la herencia cuando los coherederos no logran acuerdo.

Conjunto de gestiones necesarias para liquidar una herencia: certificados, aceptación, ISD, partición e inscripción registral.

Transmisión de bienes y derechos por causa de muerte, mediante herencia o legado, frente a las transmisiones inter vivos.

Transmisión de la titularidad plena sobre un bien de una persona a otra. Sinónimo doctrinal de transmisión de la propiedad.

Persona designada para representar y proteger a un menor o incapaz que no está bajo patria potestad.

Adquisición de la propiedad por posesión continuada en concepto de dueño durante el plazo legal. También llamada prescripción adquisitiva.

Derecho real de gozar una cosa ajena con la obligación de conservar su sustancia (art. 467 CC). Desmiembra el dominio.

Usufructo que recae sobre la totalidad del patrimonio del causante, no sobre bienes determinados. Habitual en testamentos a favor del cónyuge.

Usufructo cuya duración se extiende mientras viva el usufructuario. Se extingue por su fallecimiento.

Usufructo legal del cónyuge supérstite sobre parte de la herencia del fallecido. Modalidad y cuantía varían según concurra con descendientes o ascendientes.

Valor administrativo asignado a cada inmueble por el Catastro. Base de cálculo del IBI y referencia tributaria.

Precio al que un comprador y un vendedor independientes acordarían cerrar la operación en condiciones normales.

Tasación de los bienes hereditarios por perito especializado. Imprescindible cuando hay bienes complejos o conflicto entre coherederos.

Defectos no aparentes que tenía el bien al venderse y que lo hacen impropio para su uso o disminuyen su valor (art. 1484 CC).

Inmueble donde el contribuyente reside durante al menos tres años. Da acceso a beneficios fiscales en IRPF, ISD y plusvalía municipal.