N.º 01 Qué significa exactamente vender un proindiviso.
Un proindiviso es una propiedad compartida entre varias personas donde nadie es dueño de una parte física concreta. Si sois tres hermanos con un piso heredado, ninguno es dueño de una habitación: cada uno tiene un porcentaje sobre el inmueble entero. Eso es una cuota indivisa.
Cuando alguien dice «quiero vender mi proindiviso» normalmente quiere decir una de dos cosas muy distintas. O quiere que se venda el inmueble completo y repartir el dinero — lo que exige que todos estén de acuerdo. O quiere salir él, cobrar lo suyo y desentenderse — y para eso no necesita el permiso de nadie.
Esta página trata sobre lo segundo. Es la vía que existe precisamente para cuando el acuerdo no llega.
- Tu cuota es un bien tuyo: puedes venderla, hipotecarla o donarla sin consultar a los demás.
- Para vender el inmueble entero sí hace falta unanimidad.
- Nadie puede obligarte a seguir en la copropiedad indefinidamente.
- El comprador de tu cuota se subroga en tu posición y hereda el conflicto, no tú.
N.º 02 Lo que dice la ley.
No es un resquicio ni una interpretación agresiva. Son dos artículos del Código Civil vigentes desde 1889, con jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo.
En lenguaje claro: el 399 te deja vender tu parte a quien quieras, y el 400 impide que te atrapen en la copropiedad. Lo único que tienen los demás copropietarios es un derecho de retracto (art. 1522 CC): durante el mes siguiente a que se les notifique la venta pueden igualar la oferta y quedarse ellos con tu cuota. Si lo ejercen, tú cobras igual. La notificación la gestionamos nosotros.
N.º 03 Las tres vías reales, y en qué se diferencian.
Un inmueble en proindiviso se puede vender de tres formas. Cambian el precio, el plazo, los impuestos y —sobre todo— cuánta gente tiene que estar de acuerdo.
Vía 1 · Venta del 100 % entre todos
- Precio de mercado completo, sin descuento por indivisión.
- Requiere que todos firmen la escritura.
- Plazo: 2-6 meses según mercado.
- Cada uno tributa por su ganancia patrimonial en el IRPF.
- Es la mejor opción cuando hay acuerdo. Si lo hay, ni te plantees las otras dos.
Vía 2 · Extinción de condominio
- Uno de los copropietarios se queda el inmueble y compensa al resto.
- Requiere acuerdo y que quien se queda tenga liquidez o financiación.
- Tributa por AJD (0,5-1,5 % según CCAA), no por ITP: sale mucho más barato.
- Plazo: 1-2 meses.
- Detalle completo en la guía de extinción de condominio.
Vía 3 · Vender tu cuota a un tercero
- No necesitas el acuerdo de nadie. Es la única vía unilateral.
- El precio lleva descuento por indivisión: entre el 20 % y el 45 % sobre el valor proporcional.
- Plazo: 7-30 días.
- Los demás copropietarios conservan un mes de retracto tras la notificación.
- Es la salida cuando el acuerdo no existe y no va a existir.
Cómo elegir en treinta segundos
- ¿Estáis todos de acuerdo en vender? → Vía 1, sacarás más dinero.
- ¿Uno quiere quedárselo y puede pagarlo? → Vía 2, es la más barata en impuestos.
- ¿Alguien bloquea y llevas meses o años así? → Vía 3, es para lo que existe.
- La alternativa a la vía 3 es la división judicial: 18-36 meses, 5.000-10.000 € por parte y final en subasta pública.
N.º 04 Cuánto puedes recibir por tu cuota.
El precio de una cuota indivisa no es el valor del inmueble dividido entre el número de propietarios. Lleva un descuento que refleja algo real: quien compra tu parte compra también el conflicto, la iliquidez y el tiempo que tardará en resolverlo.
Estimador rápido (orientativo)
Te damos un rango. La oferta vinculante final depende del análisis legal.
El descuento se mueve entre el 20 % (cuota limpia, sin conflicto, inmueble bien situado) y el 45 % (conflicto abierto, ocupación, cargas o herencia sin aceptar). La calculadora da un orden de magnitud; la oferta real la damos tras ver la nota simple.
N.º 05 Cómo funciona, paso a paso.
Nos cuentas el caso
Por teléfono o formulario. Qué inmueble es, qué porcentaje tienes, quiénes son los demás y en qué punto está el conflicto. Quince minutos.
Revisamos la situación registral
Pedimos nota simple, comprobamos cargas, embargos, estado de la herencia si la hay y situación posesoria. Lo pagamos nosotros.
Oferta vinculante por escrito
Una cifra concreta, con las condiciones y los gastos detallados. Sin letra pequeña y sin compromiso por tu parte.
Firma en notaría y cobro
Eliges notaría. Firmamos y cobras el mismo día por transferencia o cheque bancario. Los gastos de notaría y el ITP los asumimos nosotros.
El conflicto se queda con nosotros
Notificamos el retracto a los demás copropietarios y, a partir de ahí, la división de la cosa común la negociamos o la litigamos nosotros. Tú ya no estás.
N.º 06 Impuestos, gastos e hipoteca pendiente.
Lo que pagas y lo que no, sin sorpresas en la firma.
- Notaría y registro: los asumimos nosotros.
- ITP de la compraventa: lo paga el comprador, es decir, nosotros.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): corresponde al vendedor. Se calcula solo sobre tu porcentaje. Si vendes con pérdida respecto a lo que te costó adquirirla, no hay plusvalía que pagar tras la reforma de 2021.
- IRPF: tributas por la ganancia patrimonial en tu declaración del año siguiente, si la hay.
- Comisiones: ninguna. No somos intermediarios, somos el comprador final.
N.º 07 Qué documentación hace falta.
Poca, y la mayoría la conseguimos nosotros. No necesitas tener nada preparado para la primera llamada.
- DNI de quien vende.
- Escritura de compraventa, herencia o donación por la que adquiriste la cuota.
- Nota simple registral: la pedimos nosotros.
- Último recibo de IBI y certificado de deuda con la comunidad, si la hay.
- Certificado de eficiencia energética: lo tramitamos nosotros si no existe.
- Si viene de herencia: certificado de defunción, últimas voluntades y testamento o declaración de herederos.
N.º 08 Casos resueltos.
Piso heredado entre tres hermanos. Uno vivía dentro y se negaba a vender o pagar nada. Tres años bloqueada.
Separación de bienes. Ella quería vender; él bloqueaba la operación. Compramos la mitad de ella sin que él se enterara hasta la firma.
