La extinción de condominio es el mecanismo legal previsto para deshacer una propiedad compartida cuando todos los copropietarios están de acuerdo en cómo repartirla. Se basa en el art. 1062 del Código Civil —cuando la cosa es indivisible o desmerece mucho por la división, se adjudica a uno con obligación de abonar a los otros el exceso— y en el art. 400 CC, que reconoce el derecho a no permanecer en la indivisión.
A diferencia de la compraventa entre copropietarios, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por ITP. La diferencia es muy relevante: el AJD oscila entre el 1% y el 1,5% según comunidad autónoma, mientras que el ITP está entre el 6% y el 11%. En un piso de 200.000 euros, ese diferencial supone entre 9.000 y 19.000 euros de ahorro.
Cómo funciona paso a paso
- Acuerdo entre copropietarios: quién se queda con el bien y por cuánto compensa al resto. Es el punto crítico; sin acuerdo no hay extinción posible y solo queda la división judicial.
- Tasación o valoración: para fijar el valor real y la compensación. Si hay diferencia muy grande con el valor de referencia de Catastro, Hacienda puede revisar (efecto valor de referencia desde Ley 11/2021).
- Liquidación de cargas: si hay hipoteca, hay que pactar con el banco cómo se reparte. El que se queda asume la totalidad o se cancela y se firma una nueva.
- Escritura notarial: documento público necesario para que la operación tenga acceso al Registro.
- Liquidación de impuestos: presentación del modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por qué tributa por AJD y no por ITP
El criterio asentado por el Tribunal Supremo (STS 2297/2019, sala 3ª, de 26 de marzo) es claro: la extinción de condominio no es una transmisión patrimonial, sino una concreción del derecho preexistente. El copropietario que se queda con el todo no compra nada que no fuera ya suyo: simplemente convierte su cuota indivisa en propiedad exclusiva sobre la totalidad. Por eso queda fuera del hecho imponible del ITP.
Cuidado con la excepción: si el adjudicatario asume cargas o paga más en metálico que su cuota proporcional, esa parte sí tributa por ITP según ha confirmado la Dirección General de Tributos en múltiples consultas vinculantes.
Cuándo no se puede aplicar AJD
La doctrina actual aplica AJD cuando la adjudicación es a uno solo y respeta las cuotas. Si el bien es divisible y se reparte físicamente —por ejemplo, dos parcelas urbanas que se segregan—, también es AJD. Pero si los copropietarios reorganizan cuotas (por ejemplo, dos hermanos pasan de 50%-50% a 70%-30%) puede haber transmisión parcial sujeta a ITP. La diferencia exige análisis caso a caso.
Coste real total
Para una vivienda valorada en 200.000 euros:
- AJD: entre 2.000 y 3.000 euros según CCAA.
- Notaría: entre 600 y 1.000 euros (aranceles regulados).
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 600 euros.
- Gestoría (opcional): 200-400 euros.
- Plusvalía municipal: solo si hay incremento de valor real (STC 182/2021 y reforma del RDL 26/2021). En extinción de condominio entre copropietarios la regla es discutida; la corriente mayoritaria de los ayuntamientos no la liquida.
Total aproximado: 3.500-5.500 euros frente a 12.000-22.000 euros de una compraventa con ITP.
Diferencias con la disolución de la comunidad
A veces se usan como sinónimos pero hay matices. La disolución se refiere al acto formal de poner fin al régimen jurídico de comunidad. La extinción se refiere al efecto patrimonial: alguien se queda con el bien. En la práctica notarial las escrituras suelen titular indistintamente “Extinción de condominio” o “Disolución de comunidad de bienes con adjudicación”.
Cuándo no conviene esta vía
Si hay desacuerdo sobre el precio o sobre quién se queda, la extinción no es viable: requiere unanimidad. En esos casos solo queda la acción de división de cosa común del art. 400 CC, que termina en subasta judicial cuando el bien es indivisible. Es más cara, más lenta y suele liquidar a precios muy inferiores al mercado.
Recomendación práctica
Si hay acuerdo, esta es la vía. Conviene partir de una tasación profesional independiente (no solo el valor de referencia catastral), coordinar con el banco si hay hipoteca, y cerrar todo en una sola escritura para evitar costes duplicados.
Aviso legal: este artículo es informativo y no sustituye asesoramiento personalizado. Tipos impositivos y particularidades varían por comunidad autónoma. Última actualización: mayo de 2026.