Una de las primeras preguntas tras una herencia con un inmueble: cuánto va a costar escriturarla. La respuesta no es un único número: son cinco partidas distintas, cada una con sus reglas, y la suma final depende del valor del inmueble, de la comunidad autónoma donde residiera el causante y de la relación de parentesco con los herederos.
Este artículo desglosa cada partida con rangos reales, explica qué varía por CCAA y qué decisiones afectan al coste final.
Las cinco partidas del coste
| Partida | Rango típico (vivienda 200-300k €) | Quién la fija |
|---|---|---|
| Notaría · escritura aceptación + partición | 600-1.500 € | Arancel notarial (RD 1426/1989) |
| Registro de la Propiedad | 300-700 € | Arancel registral (RD 1427/1989) |
| Impuesto de Sucesiones (ISD) | 0 € a varios miles según CCAA y parentesco | Comunidad autónoma |
| Plusvalía municipal | 300-2.000 € según ayuntamiento | Ayuntamiento (RDLeg 2/2004) |
| Gestoría (opcional) | 300-700 € | Privado |
Las cinco partidas son acumulativas. La mayor variabilidad está en el ISD, que va desde casi cero (Madrid, Andalucía, Cantabria para descendientes) hasta varios miles de euros (Cataluña en herencias grandes, otras comunidades).
La notaría: aranceles y desglose real
Los aranceles notariales están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y se calculan sobre el valor declarado del bien transmitido. La fórmula es escalonada y aumenta con el valor.
Para una vivienda de 250.000 €, el coste notarial aproximado:
- Escritura de aceptación de herencia: 400-700 € (depende del número de bienes y herederos).
- Escritura de adjudicación o partición: 300-600 €.
- Notaría conjunta (cuando se hace todo en mismo acto): 600-1.000 € total, 30-40% más barato que separadamente.
Si los herederos son varios y se otorgan adjudicaciones individuales, hay un coste adicional por cada adjudicación. Por eso conviene agrupar actos notariales: un solo día, un solo notario, todas las escrituras encadenadas.
El Registro de la Propiedad
Tras la firma notarial, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad competente. Los aranceles registrales también son escalonados (RD 1427/1989).
Para una vivienda de 250.000 € heredada:
- Inscripción de la escritura: 300-500 €.
- Posibles asientos previos (notas marginales, certificados): 50-150 €.
- Total registral: 350-650 €.
Si hay varios herederos con adjudicaciones distintas, hay un asiento por cada adjudicación, lo que sube el coste registral 100-300 € adicionales.
El Impuesto de Sucesiones: la partida más variable
El ISD se devenga al fallecer el causante, no al aceptar la herencia. Lo regula la Ley 29/1987 del ISD y se autoliquida mediante modelo 650 ante la AEAT o ante la hacienda autonómica competente.
Plazo legal de presentación: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 si se solicita en los primeros 5.
En las adquisiciones por causa de muerte, el impuesto se devengará el día del fallecimiento del causante o del asegurado o cuando adquiera firmeza la declaración de fallecimiento del ausente. — Art. 24 Ley 29/1987.
La gran variabilidad está en las reducciones autonómicas. Algunas referencias orientativas para descendientes directos (hijos, cónyuge):
- Madrid: bonificación del 99% sobre la cuota. Para herencias de cualquier tamaño, el ISD efectivo es prácticamente cero.
- Andalucía: reducción de 1.000.000 € por heredero. Por debajo de esa cifra, ISD prácticamente cero.
- Cantabria: bonificación del 99% para descendientes.
- Cataluña: reducción de 100.000 € por descendiente directo, con tarifas progresivas sobre el exceso. ISD relevante en herencias grandes.
- Comunidad Valenciana: bonificación del 99% para descendientes desde 2024.
- Galicia: reducción de 1.000.000 € por descendiente, ISD efectivo cero hasta esa cifra.
Para descendientes directos en herencias medianas (vivienda + ahorros, 200-500 mil €), el ISD efectivo en la mayoría de CCAA está entre 0 € y unos pocos miles. Para colaterales (sobrinos, primos) o no parientes, el coste sube significativamente.
La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, plusvalía municipal) lo paga el heredero por el incremento de valor catastral del terreno entre la adquisición original por el causante y la fecha de fallecimiento.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la posterior reforma legal del RDL 26/2021, el cálculo se hace por dos métodos y se aplica el más favorable al contribuyente. Si no ha habido incremento real de valor, no se paga.
Coste típico para vivienda heredada de 200-300k €:
- En Madrid o Barcelona: 800-2.000 € según años de tenencia y zona.
- En ciudades medianas: 400-1.000 €.
- En municipios pequeños: 200-500 €.
Algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones del 50-95% para herencia de vivienda habitual entre cónyuges o descendientes directos. Conviene consultar la ordenanza fiscal del municipio.
Plazo de presentación: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6.
El caso de la gestoría
Es opcional. Una gestoría se ocupa de tramitar todos los impuestos, presentar el modelo 650 (ISD), gestionar la plusvalía municipal y coordinar con notaría y Registro. Coste: 300-700 €.
¿Conviene? Si la herencia es simple (un inmueble, pocos herederos cooperativos) y hay tiempo, puede hacerse directamente en sede electrónica de la AEAT y de la hacienda autonómica. Si la herencia es compleja (múltiples bienes, varios herederos en distintas CCAA, deudas), la gestoría suele ahorrar tiempo y errores.
¿Es lo mismo escriturar una herencia que la compraventa de un proindiviso?
No exactamente. La herencia paga ISD (Impuesto de Sucesiones, regulado por CCAA con grandes reducciones para descendientes en muchas comunidades). Una compraventa paga ITP (6-10% según CCAA). Si combinas aceptación de herencia + venta de cuota en mismo acto, pagas ambos: ISD por la herencia recibida y luego ITP/IRPF por la cuota transmitida. Cada paso tiene su factura.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?
El heredero. Se calcula sobre el incremento de valor catastral del terreno entre la fecha de adquisición por el causante y la del fallecimiento. Plazo: 6 meses desde el fallecimiento. Algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones para vivienda habitual (50-95% según ordenanza). Tras la sentencia del TC de 2021, si no hay incremento real de valor, la plusvalía no se debe pagar.
¿Cómo se ahorra en costes de escrituración?
Cuatro decisiones que reducen el coste real. Agrupar todos los actos notariales en un único día: aceptación, partición, eventual venta de alguna cuota. Reduce el arancel global en 30-40%. Pedir presupuesto cerrado a la notaría antes de firmar. Aprovechar las bonificaciones autonómicas y municipales según parentesco y CCAA. Liquidar dentro de plazo: los recargos por presentación tardía pueden añadir entre 5% y 20% al ISD.
¿Qué pasa si han pasado más de 6 meses?
La presentación fuera de plazo conlleva recargos del 5%, 10%, 15% o 20% del importe a ingresar según los meses transcurridos, más intereses de demora. Si vas a vender una cuota heredada y el ISD está pendiente, lo cuantificamos junto con la oferta y se descuenta del precio.
¿Puede heredar quien no tiene dinero para pagar el ISD?
La aceptación a beneficio de inventario protege al heredero ante deudas heredadas pero no exime del ISD. Si no hay liquidez para pagarlo, se puede solicitar fraccionamiento o aplazamiento ante la AEAT (con garantía y avales si supera 30.000 €). En herencias donde el principal activo es un inmueble, una solución frecuente es vender una cuota a un comprador profesional para obtener liquidez con la que pagar el ISD pendiente.
Cómo ahorrar en costes
Cuatro decisiones que reducen el coste real:
Agrupar todos los actos notariales en un único día: aceptación, partición, eventual venta. Reduce el arancel global en 30-40%.
Pedir presupuesto cerrado a la notaría antes de firmar: muchas notarías lo dan, especialmente para herencias estándar.
Aprovechar las bonificaciones autonómicas y municipales: si el causante residía en CCAA con bonificación al 99%, tributar allí. Si la vivienda heredada va a ser vivienda habitual del heredero, posibles bonificaciones municipales.
Liquidar dentro de plazo: los recargos por presentación tardía pueden añadir entre 5% y 20% al ISD.
Si lo que tienes es una herencia compartida y estás considerando vender tu cuota antes de afrontar todo este proceso, en las operaciones de compra de cuotas indivisas los costes notariales y registrales del lado del comprador van por cuenta del adquirente. El coste neto del vendedor se reduce a la fiscalidad personal (ISD pendiente y plusvalía municipal). Análisis sin coste y oferta firmada por escrito en 24-48 horas.
Análisis del equipo editorial de VendeTuProindiviso sobre fuentes oficiales del Código Civil, BOE, AEAT, Registradores de España y jurisprudencia del Tribunal Supremo. Última actualización: 4 de mayo de 2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal personalizado: para casos individuales consulta con un profesional.