El alquiler con opción a compra es un contrato mixto: por un lado un arrendamiento sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por otro un derecho de opción que da al inquilino la facultad —no la obligación— de comprar el inmueble a un precio fijado durante un plazo pactado. La figura no está expresamente regulada en el Código Civil, pero el Reglamento Hipotecario, art. 14 sí la reconoce y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Esta dualidad es la clave: durante el contrato hay dos relaciones jurídicas paralelas que conviene redactar bien para que ninguna de las dos se rompa cuando llega el momento de ejercitar la opción.
Cómo se estructura el contrato
Un contrato de alquiler con opción a compra correctamente redactado contiene cinco bloques:
- Arrendamiento: duración, renta mensual, fianza, obligaciones de mantenimiento (régimen LAU estándar).
- Prima de opción: cantidad que paga el inquilino al firmar para reservarse el derecho a comprar. Suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de venta. Si finalmente compra, se descuenta del precio; si no compra, el propietario la retiene.
- Precio de compra: cifra cerrada o fórmula objetiva (por ejemplo, tasación a fecha de ejercicio).
- Plazo para ejercitar la opción: típicamente entre 2 y 5 años. La STS 5052/1985, de 24 de octubre y jurisprudencia posterior exigen plazo determinado para que la opción sea oponible.
- Porcentaje de rentas que se descuentan: habitual entre 30% y 50% de cada mensualidad pagada.
Qué pasa con la prima si el inquilino no compra
Es la pregunta más conflictiva. La regla general es que la prima se pierde —se considera contraprestación por el derecho de exclusiva durante el plazo—. Pero el Tribunal Supremo ha matizado esta regla cuando la prima es desproporcionada respecto al servicio prestado o cuando hay incumplimiento del propietario.
Conviene redactar con claridad qué supuestos dan derecho a recuperar la prima (por ejemplo, vicios ocultos descubiertos durante el arrendamiento) y qué supuestos no.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El art. 14 del Reglamento Hipotecario permite inscribir la opción de compra si se cumplen tres requisitos: convenio expreso, precio cerrado y plazo no superior a 4 años (prorrogable). La inscripción es muy recomendable: convierte la opción en oponible frente a terceros, de modo que si el propietario vende a un tercero durante el plazo, el inquilino puede igualmente ejercitar su derecho.
Por qué es útil en proindivisos
En una vivienda compartida en proindiviso, el alquiler con opción a compra permite encajar dos situaciones frecuentes:
- Un copropietario quiere quedarse y otro vender, pero no hay financiación inmediata: el primero alquila la cuota del segundo con opción de compra. Durante el plazo refinancia y, llegado el momento, ejercita la opción.
- Comprador externo interesado pero sin liquidez: facilita cerrar la operación con un horizonte temporal.
En ambos casos, el contrato debe firmarse por todos los copropietarios (no se puede comprometer la cuota de un copropietario sin su consentimiento, art. 397 CC).
Riesgos que conviene anticipar
- Subida de precios durante el plazo: el propietario queda atado al precio pactado aunque el mercado suba.
- Bajada de precios: el inquilino puede no ejercitar la opción y el propietario habrá perdido oportunidades de venta.
- Impagos de renta: se rompe el arrendamiento pero la opción puede subsistir si así se ha pactado, salvo cláusula resolutoria expresa.
Fiscalidad básica
Durante el alquiler, el propietario tributa la renta como rendimiento de capital inmobiliario en IRPF. Si finalmente se ejecuta la opción, las cantidades descontadas se imputan al precio de venta. La Dirección General de Tributos ha aclarado en varias consultas vinculantes el tratamiento de la prima cuando no se ejercita la opción: se considera ganancia patrimonial para el propietario en el ejercicio en que vence el plazo.
Cuándo conviene y cuándo no
Conviene cuando hay una decisión de compra clara pero falta plazo para reunir el capital o consolidar el préstamo. No conviene cuando el inquilino solo busca vivir un par de años sin compromiso real de compra: la prima se pierde y el propietario habrá inmovilizado el activo.
Cierre práctico: en operaciones de proindiviso donde una parte quiere quedarse, esta figura es una alternativa real al pleito de división de cosa común. Da tiempo a financiar y evita el coste y los plazos del juzgado.
Aviso legal: este artículo es informativo y no sustituye asesoramiento jurídico personalizado. La aplicación práctica depende de cada contrato y del régimen económico de los firmantes. Última actualización: mayo de 2026.