Comprar una mitad indivisa de un piso tiene dos escenarios fiscales muy distintos según quién sea el comprador. Si el comprador es un tercero ajeno (alguien que no era copropietario), la operación tributa como una compraventa estándar por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si el comprador ya era copropietario y la operación extingue la situación de comunidad, tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), mucho más barato. La diferencia puede suponer entre 9.000 y 20.000 euros en una vivienda de 200.000 euros.
Esta es la tabla completa de costes para ambos escenarios.
Escenario 1 · Compra de la mitad por un tercero
Cuando un comprador externo adquiere una cuota indivisa, la operación es una compraventa ordinaria y tributa según las reglas del Texto Refundido del ITP/AJD:
| Concepto | Importe orientativo (cuota 100.000 €) |
|---|---|
| ITP (6%-11% según CCAA) | 6.000 - 11.000 € |
| Notaría | 600 - 900 € |
| Registro de la Propiedad | 350 - 550 € |
| Gestoría | 200 - 400 € |
| Nota simple previa | 9 - 25 € |
| Total | 7.150 - 12.875 € |
Tipos vigentes de ITP por CCAA (orientativos, conviene verificar):
- Madrid: 6%
- País Vasco: 4%
- Canarias: 6,5%
- Cataluña: 10% (11% sobre el exceso de 1M€)
- Comunidad Valenciana: 10%
- Andalucía: 7%
- Galicia: 8%
ITP reducido: muchas CCAA aplican tipos más bajos para vivienda habitual del comprador, familia numerosa, jóvenes menores de 35 años o víctimas de violencia de género. La reducción puede ir del 1% al 4% según el supuesto.
Escenario 2 · Compra a copropietario con extinción de condominio
Si quien compra la cuota era ya copropietario y queda con el 100% del bien tras la operación, no estamos ante una compraventa sino ante una extinción de condominio. El criterio del Tribunal Supremo (STS 2297/2019) es claro: tributa por AJD, no por ITP.
| Concepto | Importe orientativo (cuota 100.000 €) |
|---|---|
| AJD (1%-1,5% según CCAA) | 1.000 - 1.500 € |
| Notaría | 600 - 900 € |
| Registro de la Propiedad | 350 - 550 € |
| Gestoría | 200 - 400 € |
| Total | 2.150 - 3.350 € |
La diferencia entre uno y otro escenario en una operación de 100.000 € va de 5.000 a 9.500 €. En operaciones de 250.000 € puede llegar a 24.000 €.
Si hay financiación hipotecaria
Si el comprador necesita hipoteca para la operación, hay que sumar los gastos del préstamo hipotecario. Tras la Ley 5/2019 (LCCI), el banco asume la mayoría:
- AJD del préstamo (1%-1,5% sobre la responsabilidad hipotecaria): paga el banco.
- Notaría y Registro del préstamo: paga el banco.
- Gestoría del préstamo: paga el banco.
- Tasación: paga el comprador (300-500 €).
- Comisión de apertura: depende del banco (0%-1,5%).
Esto reduce significativamente los costes a cargo del comprador respecto a operaciones anteriores a 2019.
Plusvalía municipal: la paga el vendedor
La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor según art. 106 RDL 2/2004. Tras la STC 182/2021 y el RDL 26/2021, si no hay incremento real de valor del terreno, no se paga. Esto se prueba aportando escritura de adquisición original.
Plazos para liquidar impuestos
- Modelo 600 (ITP/AJD): 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Plusvalía municipal: 30 días hábiles desde la transmisión.
- Cambio de titularidad catastral: lo gestiona la propia notaría con el modelo 902.
Otros gastos que se olvidan
Tres partidas que no aparecen en los presupuestos iniciales y conviene anticipar:
- Cuotas pendientes de comunidad: el comprador responde solidariamente con el vendedor de las cuotas del año en curso y los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). Conviene pedir certificado de estar al corriente.
- IBI del año en curso: el art. 63 RDL 2/2004 lo asigna al titular a 1 de enero, pero es habitual prorratear por días.
- Suministros: cambio de titularidad y reactivación.
Cómo verificar antes de firmar
Antes de cualquier compra de cuota indivisa conviene pedir:
- Nota simple registral actualizada (refleja cargas, embargos, hipoteca).
- Certificado de comunidad de estar al corriente.
- Último recibo de IBI.
- Cédula de habitabilidad y certificado energético.
- Si hay arrendatario: contrato y notificación de tanteo y retracto.
Cierre práctico: el escenario fiscal cambia radicalmente según el comprador sea o no copropietario previo. En operaciones entre familiares o socios que ya comparten propiedad, la extinción de condominio es la herramienta más eficiente legalmente disponible.
Aviso legal: este artículo es informativo. Los tipos impositivos varían por CCAA y se actualizan periódicamente. Última actualización: mayo de 2026.