Tras una separación, divorcio o ruptura entre parejas no casadas, una de las primeras preguntas operativas es cuánto corresponde a cada uno por el piso compartido. La respuesta no es intuitiva: depende del régimen económico, del valor actual del inmueble, de la hipoteca pendiente y de las aportaciones documentadas durante la convivencia.
Este artículo cubre la fórmula real, los matices por régimen económico y los errores típicos que generan reclamaciones posteriores.
El régimen económico cambia toda la fórmula
Antes de calcular nada, hay que saber bajo qué régimen está la vivienda. Tres posibilidades:
| Régimen | Quién es dueño | Cómo se reparte |
|---|---|---|
| Sociedad de gananciales | Ambos por igual al 50% (art. 1344 CC) | Hay que liquidar la sociedad conyugal antes de repartir |
| Separación de bienes | Cada uno según escritura (50/50, 70/30, etc.) | Reparto directo según las cuotas escrituradas |
| Compra conjunta sin matrimonio | Cada uno según escritura | Reparto directo, igual que separación de bienes |
Si la compra fue tras casarse sin haber firmado capitulaciones matrimoniales en territorio de derecho común, aplica el régimen de gananciales (régimen por defecto). Si firmasteis capitulaciones, separación de bienes. Si comprasteis sin estar casados, cada uno es propietario según la cuota que figure en escritura.
En Cataluña el régimen por defecto es el de separación de bienes (Llei 25/2010 del Codi Civil de Catalunya). En Baleares, Aragón, Navarra y País Vasco hay regímenes forales propios. Conviene verificarlo antes de hacer cualquier cálculo.
El cálculo paso a paso (con números)
Pongamos un caso típico: piso comprado al 50% sin estar casados, valor actual 280.000 €, hipoteca pendiente 60.000 €.
Paso 1 — Valor de mercado actual. Lo determina una tasación pericial actualizada (250-500 €) o, en su defecto, una valoración profesional con comparables. No vale el precio de compra original ni el valor catastral.
Paso 2 — Valor proporcional bruto. 280.000 € × 50% = 140.000 € por persona.
Paso 3 — Hipoteca pendiente proporcional. 60.000 € × 50% = 30.000 € por persona. Esa cifra se resta del valor proporcional bruto.
Paso 4 — Valor neto por persona. 140.000 − 30.000 = 110.000 €.
Paso 5 — Compensaciones por aportaciones desiguales (si las hay): cuotas pagadas en exceso, mejoras pagadas individualmente, reformas. Se documentan y se ajustan al cálculo.
Resultado: para quedarse con el piso entero, hay que pagar a la ex parte unos 110.000 €. Si se vende a un tercero, cada uno cobra 110.000 € netos tras cancelar la hipoteca.
El valor de mercado se actualiza cada año (a veces cada trimestre en zonas activas) y la hipoteca pendiente baja con cada cuota. Una negociación que se eterniza seis meses puede ver el valor neto subir o bajar 5-10%. Por eso lo razonable es cerrar el cálculo sobre una fecha concreta y firmar.
Gananciales: el paso adicional de la liquidación
Si la compra fue casados en gananciales, la vivienda forma parte de la sociedad conyugal. Antes de poder repartirla, hay que disolver y liquidar esa sociedad conforme al art. 1404 CC:
Hechas las deducciones en el caudal inventariado que prefijan los artículos anteriores, el remanente constituirá el haber de la sociedad de gananciales, que se dividirá por mitad entre marido y mujer, o sus respectivos herederos.
La liquidación se hace en escritura pública o por sentencia judicial:
- Escritura pública: si los dos están de acuerdo, ante notario. Coste: 600-1.200 €. Plazo: 2-4 semanas.
- Sentencia judicial: si no hay acuerdo, dentro del procedimiento de divorcio o por procedimiento autónomo. Plazo: 1-2 años.
Tras la liquidación, la vivienda pasa a ser privativa al 50% para cada uno (o adjudicada a uno con compensación al otro). A partir de ahí, el cálculo es como en separación de bienes.
Las aportaciones desiguales: lo que sí se puede reclamar
La escritura dice 50/50, pero la realidad puede ser distinta: uno pagó el 70% de la entrada, las cuotas durante años, las reformas. Esa diferencia puede reclamarse, pero con condiciones.
La aportación inicial desigual (entrada, gastos de compra) se puede reclamar si está documentada (transferencia bancaria, contrato previo). Sin documentación, los tribunales presumen aportación común.
Las cuotas pagadas en exceso durante la convivencia o tras la separación se pueden reclamar al amparo del art. 1145 CC (acción de regreso entre deudores solidarios) o como crédito entre copropietarios. La jurisprudencia del Tribunal Supremo lo ha confirmado en varias sentencias de los últimos años.
Las reformas y mejoras pagadas por uno solo se reclaman al disolverse la copropiedad, en proporción al aumento de valor que aportaron al inmueble.
En la práctica, conviene documentar todo desde el principio y, si se reclama después, hacerlo en la negociación previa al reparto, no en juzgado posterior.
La hipoteca: la trampa que más conflicto genera
La hipoteca es una garantía sobre el inmueble, pero la deuda es solidaria entre los firmantes. Esto significa:
- Aunque haya separación, el banco puede reclamar el 100% a cualquiera de los dos si uno deja de pagar.
- La sentencia de divorcio o el acuerdo entre las partes no vincula al banco.
- Para liberarte de la hipoteca, hace falta novación o subrogación del préstamo, lo que requiere autorización expresa del banco (no siempre la dan).
Acordar con la ex parte que se queda con el piso y la hipoteca, pero seguir como deudor frente al banco, es uno de los errores más caros tras un divorcio. Si la otra parte deja de pagar al cabo de un año, el banco viene a por ti. Te puede afectar al CIRBE, embargar bienes, impedirte pedir tu próxima hipoteca. Asegúrate de quedar liberado formalmente del préstamo, por escrito y firmado por la entidad.
Las opciones para liberarte:
- Novación con cambio de deudor: el banco acepta que solo uno sea deudor. Coste: 0,5-1% del capital pendiente, más comisión por novación.
- Subrogación: nuevo titular asume la hipoteca completa. Igual coste que la novación.
- Cancelación y nueva hipoteca: el que se queda pide nueva hipoteca para cancelar la anterior. Más caro pero a veces inevitable si el banco no acepta novación.
Cuando no os ponéis de acuerdo
Si la negociación no avanza, hay tres salidas legales.
División judicial de la cosa común (art. 400 CC): cualquiera puede pedirla. Termina en subasta pública. Plazo: 18-36 meses. Coste: 5.000-10.000 € por parte.
Venta de la mitad indivisa a un tercero (art. 399 CC): vendes tu cuota sin necesitar la firma de tu ex. Plazo: 10-20 días. Descuento típico sobre proporcional: 25-50%.
Mediación o conciliación notarial (Ley 15/2015): foro neutro para destrabaer la negociación. Coste: 200-1.500 €. Plazo: 2-8 semanas.
La elección depende del nivel de conflicto, los plazos que se pueden asumir y el dinero que se prefiere priorizar (rapidez frente a precio máximo).
¿Y si la entrada del piso la pagué yo y la escritura dice 50/50?
Si la escritura dice 50/50, jurídicamente sois propietarios al 50% aunque las aportaciones fueran desiguales. Para reclamar la diferencia hay que probar documentalmente que parte de la entrada fue una donación o un préstamo a la otra parte, no una aportación común a la copropiedad. Sin documentación, los tribunales suelen presumir aportación común. Conviene revisar movimientos bancarios y posibles contratos previos.
¿Tengo que dar algo si la hipoteca la pago yo solo desde hace dos años?
Tienes derecho a reclamar lo aportado de más durante esos dos años. Se calcula como las cuotas pagadas por encima de tu proporción. Eso se descuenta del precio que tendrías que pagar para quedarte con la cuota de la otra parte. En la práctica, conviene aclararlo en la negociación previa y reflejarlo en la escritura final de compraventa.
¿Cómo se reparte el dinero si vendemos a un tercero?
Primero se cancela la hipoteca pendiente con el precio de venta. El sobrante se reparte conforme a las cuotas escrituradas. Si hay deudas comunes (IBI, comunidad), se descuentan antes del reparto. Si una parte ha pagado más durante el último periodo, puede reclamar compensación al final. Lo razonable es haberlo aclarado por escrito antes de salir a vender.
¿Qué pasa si solo uno de los dos puede asumir la hipoteca?
Es lo más frecuente. El que se queda tiene que demostrar al banco capacidad de pago para que autorice la novación. Si no la tiene, las opciones son: vender el inmueble entero, pedir nueva hipoteca con un avalista, o vender la cuota individual al amparo del art. 399 CC para liberar al que sale del préstamo a través de la subrogación del comprador profesional.
¿Hay impuestos al pagar a mi ex su mitad?
Sí. La operación de adquisición de cuota tributa por ITP (6-10% según CCAA) según el RDLeg 1/1993. Si la operación se hace en el marco de la liquidación de gananciales tras divorcio, hay exención de ITP por el art. 45.I.B.3 RDLeg 1/1993. Conviene verificar la fórmula concreta antes de firmar.
Lo que conviene cerrar antes de la escritura
Cuatro pasos que ahorran reclamaciones posteriores:
Tasación neutra del inmueble que ambas partes acepten como base.
Posición escrita del banco sobre novación, subrogación o cancelación.
Cálculo del valor neto (mercado − hipoteca pendiente).
Acuerdo sobre compensación por aportaciones desiguales, si las hay y están documentadas.
Si todo eso no se cierra antes del divorcio o de la escritura, queda como tarea pendiente que se enquista durante meses o años.
Análisis del equipo editorial de VendeTuProindiviso sobre fuentes oficiales del Código Civil, BOE, AEAT, Registradores de España y jurisprudencia del Tribunal Supremo. Última actualización: 4 de mayo de 2026. No constituye asesoramiento legal ni fiscal personalizado: para casos individuales consulta con un profesional.