Vender una cuota indivisa exige coordinar cuatro bloques de normativa: el marco civil (cómo se vende), la tributación de la operación (qué impuestos se devengan), la plusvalía municipal (siempre que haya inmueble urbano) y el IRPF del vendedor (ganancia o pérdida patrimonial). Cada uno tiene sus reglas, sus plazos y sus excepciones.
Este artículo da una vista de conjunto para que el copropietario que va a vender sepa qué le espera antes, durante y después de la operación.
1 · Marco civil: cómo se vende
El art. 399 CC: libertad para vender la cuota
Cualquier copropietario puede vender libremente su cuota a un tercero, sin necesidad de permiso de los demás (art. 399 del Código Civil). Esto incluye:
- Vender el 100% de su cuota.
- Vender una parte de su cuota.
- Hipotecar la cuota.
- Donarla.
El art. 1522 CC: el retracto del otro copropietario
El art. 1522 CC reconoce a los demás copropietarios el derecho a comprar al mismo precio durante 9 días desde la notificación fehaciente. Si no se notifica, el retracto puede ejercerse hasta 9 días desde que el copropietario conozca la transmisión.
Tres vías de venta posibles
- Venta del 100% conjunta con todos los copropietarios.
- Extinción de condominio: uno se queda con el todo.
- Venta de la cuota a tercero con notificación de retracto.
Cada vía tiene sus condiciones civiles propias.
2 · Tributación de la operación
ITP vs AJD: la diferencia que cuesta miles de euros
La doctrina consolidada del Tribunal Supremo (STS 2297/2019) y de la Dirección General de Tributos distingue:
- Compraventa entre extraños o entre copropietarios sin extinción de comunidad: tributa por ITP (6%-11% según CCAA).
- Extinción de condominio (uno se queda con el todo): tributa por AJD (1%-1,5% según CCAA).
Diferencia en una operación de 100.000 €: entre 5.000 y 10.000 € de ahorro al optar por extinción cuando es posible.
Tipos de ITP por CCAA (orientativos)
| CCAA | Tipo general | Tipo reducido |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% (jóvenes, viv. habitual) |
| Cataluña | 10% | varios escalones |
| C. Valenciana | 10% | reducciones |
| Andalucía | 7% | reducciones específicas |
| Galicia | 8% | bonificaciones |
| País Vasco | 4% | régimen foral |
Plazo de presentación
- Modelo 600 (ITP/AJD): 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Modelo presentado por el comprador.
3 · Plusvalía municipal
Qué es
Impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite. Regulado en el RDL 2/2004 (Ley de Haciendas Locales).
Quién paga
En compraventa, el vendedor (art. 106 RDL 2/2004). En herencia, los herederos según sus cuotas.
Después de la STC 182/2021 y RDL 26/2021
El contribuyente puede elegir entre dos métodos:
- Método objetivo: coeficiente sobre el valor catastral del suelo según años de tenencia.
- Método real: diferencia real entre valor de adquisición y de transmisión.
Si no hay incremento real de valor, no se paga el impuesto, según STC 182/2021 y RDL 26/2021.
Plazo
30 días hábiles desde la transmisión.
Bonificaciones
Variables según municipio. En herencia a familiares directos, hasta el 95% en muchas grandes ciudades.
4 · IRPF del vendedor: ganancia patrimonial
Cómo se calcula
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión - Valor de adquisición
- Valor de transmisión: precio escriturado menos gastos de venta (notaría del vendedor, plusvalía municipal).
- Valor de adquisición: precio original o, si fue heredado, valor declarado en ISD; más gastos e impuestos pagados al adquirir.
Tipos aplicables
La ganancia tributa en la base del ahorro:
| Base imponible del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.001 - 50.000 € | 21% |
| 50.001 - 200.000 € | 23% |
| 200.001 - 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Coeficientes de abatimiento
Para bienes adquiridos antes del 31/12/1994, hay coeficientes que reducen la ganancia. Se aplican hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € por contribuyente.
Exenciones
- Reinversión en vivienda habitual: si el bien transmitido es vivienda habitual y se reinvierte en otra en plazo de 2 años, exención total o parcial.
- Mayores de 65 años en vivienda habitual: exención total con condiciones.
Plazo
Declaración del IRPF del año en que se firmó la transmisión (junio del año siguiente).
Tabla resumen de impuestos por vía
| Vía | Comprador paga | Vendedor paga |
|---|---|---|
| Venta 100% conjunta | ITP | Plusvalía + IRPF |
| Extinción de condominio | AJD | (Sin transmisión externa, no IRPF si no hay exceso) |
| Venta cuota a tercero | ITP | Plusvalía + IRPF |
| Subasta judicial | ITP | Plusvalía + IRPF |
Coordinación con la hipoteca
Si hay hipoteca pendiente, la operación se complica:
- Cancelación: lo más limpio.
- Subrogación: si el comprador acepta y el banco lo permite.
- Mantenimiento solidario: peligroso si no se libera al vendedor.
Conviene tramitar la liberación expresa del vendedor frente al banco.
Documentación imprescindible
Para cualquier vía:
- Nota simple registral actualizada.
- Certificado de comunidad de estar al corriente.
- Último IBI.
- Cédula de habitabilidad y CEE.
- Si hay arrendatario: contrato y notificación.
- Si hay hipoteca: saldo certificado por el banco.
- Documentos personales (DNI/NIE).
Plazos clave en una vista
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Notificación de retracto al copropietario | Antes de cerrar la venta |
| Plazo de retracto | 9 días desde notificación |
| Modelo 600 (ITP/AJD) | 30 días desde escritura |
| Plusvalía municipal | 30 días desde transmisión |
| IRPF | Año siguiente al de la operación |
Cierre práctico: vender un proindiviso es una operación con muchos componentes legales y fiscales que se cruzan. Una buena planificación previa —elección de la vía adecuada, anticipación de los impuestos, coordinación de la hipoteca y de la documentación— puede ahorrar miles de euros y semanas de tramitación. Una mala planificación puede dejar la operación atascada en cualquiera de los cuatro bloques: civil, fiscal, hipotecario o registral.
Aviso legal: este artículo es informativo. Tipos impositivos y regulación fiscal varían por CCAA y se actualizan periódicamente. Última actualización: mayo de 2026.