La plusvalía municipal —oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite. En una herencia, la transmisión se devenga al fallecimiento del causante y los responsables del pago son los herederos en proporción a su cuota. Tras la STC 182/2021 y el RDL 26/2021, la regulación cambió sustancialmente: ahora hay dos métodos de cálculo y se puede acreditar inexistencia de incremento.
Este artículo explica cómo se reparte el impuesto entre los herederos, qué métodos hay para liquidarlo y qué bonificaciones suele aplicar el ayuntamiento en herencias familiares.
Quién paga y cómo se reparte
El art. 106 RDL 2/2004 (Ley de Haciendas Locales) establece que en transmisiones lucrativas (herencia o donación) el sujeto pasivo es el adquirente. En la herencia, los herederos.
El reparto entre varios coherederos sigue las cuotas hereditarias. Si tres hermanos heredan al 33,33%, cada uno paga la tercera parte de la liquidación. Importante: cada heredero presenta su propia liquidación según su cuota; no hay liquidación conjunta.
Plazos
- Plazo ordinario: 6 meses desde el fallecimiento.
- Prórroga: solicitable durante los primeros 5 meses, extiende el plazo hasta 12 meses.
- Aplazamiento o fraccionamiento: posible según las ordenanzas municipales.
El incumplimiento del plazo genera recargos del 5%, 10%, 15% o 20% según meses transcurridos, más intereses de demora.
Los dos métodos de cálculo (post-STC 182/2021)
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional y el RDL 26/2021, el contribuyente puede elegir el método más beneficioso:
Método objetivo
Se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo, según los años de tenencia del causante:
| Años | Coeficiente máximo (orientativo) |
|---|---|
| 1 año | 0,14 |
| 5 años | 0,17 |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,09 |
| 20 años o más | 0,45 |
Cada ayuntamiento puede establecer coeficientes inferiores en su ordenanza fiscal. Sobre la base resultante se aplica el tipo de gravamen del municipio (entre el 15% y el 30%).
Método real
Se calcula la diferencia real entre:
- Valor de adquisición del causante (escritura original).
- Valor de transmisión (valor declarado en ISD).
Si la diferencia es positiva, se prorratea por los años de tenencia y se grava la parte correspondiente al suelo (proporción suelo/construcción del valor catastral).
Cuándo usar cada uno
- Método objetivo: suele convenir cuando el inmueble se compró hace muchos años y el valor catastral es bajo.
- Método real: conviene cuando el incremento real es muy inferior al que daría el método objetivo, o si el valor de adquisición está bien documentado.
Si no hay incremento, no hay impuesto
La gran novedad post-STC 182/2021 es que si el contribuyente acredita que no ha habido incremento real de valor (valor de adquisición ≥ valor de transmisión), no se paga el impuesto. Para acreditarlo se aportan:
- Escritura de adquisición original (compraventa, donación) del causante.
- Valor declarado en el ISD.
Si la diferencia es negativa o cero, se presenta la liquidación con cuota cero y se solicita la exención. Conviene presentarla aunque sea cero para evitar requerimientos posteriores.
Bonificaciones municipales en herencias
El art. 108.4 RDL 2/2004 faculta a los ayuntamientos a establecer una bonificación de hasta el 95% en transmisiones por causa de muerte a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes, cuando se trate de la vivienda habitual del causante.
| Municipio | Bonificación máxima en vivienda habitual |
|---|---|
| Madrid | 95% |
| Barcelona | 95% (con condiciones) |
| Sevilla | 95% (con condiciones) |
| Valencia | 95% (escala según valor catastral) |
| Bilbao | 50%-95% según ordenanza |
Las condiciones suelen incluir mantener el inmueble en propiedad durante 3-5 años. Si se vende antes, hay que reintegrar la bonificación con intereses.
Coordinación con el ISD
El ISD y la plusvalía municipal son impuestos independientes. Pagar uno no exime del otro. La base imponible y el sujeto pasivo se calculan por separado:
- ISD: paga cada heredero según su cuota, regulado a nivel autonómico.
- Plusvalía: paga cada heredero según su cuota, regulado a nivel municipal.
En la práctica, las gestorías hacen ambas liquidaciones en paralelo a partir del cuaderno particional firmado por todos los herederos.
Casos particulares de herederos
Repudiación de un heredero
Si uno de los herederos repudia, su cuota acrece a los demás. La plusvalía la pagan los herederos efectivos según su cuota final, no según la cuota inicial.
Heredero que no quiere pagar
Cada heredero responde de su parte. Si uno no paga, el ayuntamiento le requiere a él, no a los demás. No hay solidaridad entre coherederos en plusvalía municipal.
Bienes en CCAA distintas
Si la herencia incluye inmuebles en distintos municipios, hay liquidaciones independientes en cada ayuntamiento. Cada uno aplica sus coeficientes y bonificaciones.
Recursos y reclamaciones
Si la liquidación parece excesiva, se puede:
- Presentar recurso de reposición ante el ayuntamiento (1 mes desde notificación).
- Acudir al Tribunal Económico-Administrativo Municipal (donde exista) o al de la CCAA.
- Vía judicial contencioso-administrativa.
Tras la STC 182/2021, los procedimientos pendientes a 10 de noviembre de 2021 quedaron sin efecto. Los nuevos se rigen por el RDL 26/2021.
Cierre práctico: la plusvalía municipal en herencia ha pasado de ser un impuesto temido a uno con más vías de defensa. Conviene calcularla por los dos métodos antes de liquidar, comprobar bonificaciones municipales y, si no hay incremento real, acreditarlo con la escritura original. La diferencia entre liquidar mal y bien puede ser de varios miles de euros.
Aviso legal: este artículo es informativo. Los coeficientes y bonificaciones varían por municipio y se actualizan periódicamente. Última actualización: mayo de 2026.